为何房价持续上涨？
中国大中城市的房价不是正在上涨，就是在酝酿新一轮上涨。
就像居民不是在积攒首付买房，就是在连续买房的过程中一样。
这就是中国楼市，居民普遍看涨。
3月15日，国家统计局公布了2021年2月的70城房价数据，70城房价环比涨幅有升有降，同比涨幅较上月有所上升。其中，四个一线城市二手住宅价格均出现上涨。
2月23日，国家统计局公布的全国房价涨幅，无论是一线还是二三线城市，1月份的全国房价出现全面上涨，其中30多个城市的二手房价格创出历史新高。
房价继续上涨，原因何在？
文/十二不惑
需求量大，楼市成为最大的资金蓄水池
“虽然2月份房价上涨幅度有所抑制，但上涨依然是主流。”中原地产首席分析师张大伟认为。
新房方面，2020年12月在70个大中城市中，有42城房价环比上涨，处于疫情控制后的低位。
可是在2021年1月，出现了明显反弹，新房价格环比上涨城市达到了53个。到了2月，更是高达56个城市。
二手房方面，根据国家统计局披露的2020年12月70城二手房房价数据，上涨城市为38个。2021年1月高达49个城市，2月增加至55个城市。
由此看来，无论是新房，还是二手房，房价上涨城市要高于下跌城市，且上涨的城市呈稳步增加的趋势。
与此同时，北上广深4个一线城市的2月份二手房房价环比涨幅排在全国前四，分别为1.2%、1.3%、1.0%和0.9%，这是历史上首次出现的现象。
一线城市包揽二手房价格涨幅前四，主要是受到2月份倡导“就地过年”的影响，多数外地务工人员留在当地过年，带动市场需求大量释放。
还有一部分因素是受信贷政策的影响，不少经营贷流入楼市。
2021年以来，全国各地楼市调控政策井喷，不断加码，上海、杭州、海口、无锡等城市全面升级房地产调控。
截至目前，各地房地产调控次数已经超过100次。
其实，从2016年“住房不炒”以来，我国的房地产调价坚持了4年时间没有放松。
而且在这4年时间里，大多城市大中城市的房价也均在稳步上涨中。
为什么严厉的楼市调控无法遏制房价上涨呢？
从我国楼市的发展历史来看，大多数调控只能在短期之内对房价产生影响。如果从长周期来看，房价甚至是越调控越上涨。
我国的楼市调控政策大多数是以打压需求为主，比如提高限购门槛、提高首套或二套房的首付比例和贷款利率、以及限制银行资金违规流入楼市等等。
这些措施对于打击炒房者非常有针对性，在短期内能给楼市降温。
不过，从长期来看，中国楼市的需求长期存在，不仅有刚性自住需求，而且有大量的投资需求。
尤其是在货币长期放水的背景下，民众资产面临缩水的风险，人们大量买房，楼市成为最大的资金蓄水池。
过度依赖土地财政，调控难以解决问题
房价的走势最终由供需双方共同决定。
我国的楼市调控大多集中在需求侧，买房需求非常大。
然而，在供给侧发力不够，尤其是保障性住房的供应不足，无法从根本上解决楼市的供需矛盾。所以，调控只能起到短期效果，需求被压制后，反而会诱发报复性反弹。
那么，为何很多地方政府的调控主要在需求端发力，而不是重点解决供应端的问题呢？
因为压制需求端的调控成本较低，主要由购房者来承担，而解决供应端问题需要地方政府牺牲巨大的土地财政收入。
土地拍卖带来的收益非常高，地区政府对此形成了巨大依赖。以土地出让金占一般公共预算收入这个指标来看，90%以上的地方政府占比超过50%，甚至还有一些城市占比超过100%。
这个问题如果不解决，房价将继续居高不下。
1998年，中国开始房地产改革，最初是学习新加坡模式，也就是以政府建立保障房为主。但是到了2003年，房地产被确认为支柱性产业，新加坡模式被彻底抛弃，转向了完全市场化的香港模式。
这个模式的收效非常明显。
近20年来，为地方政府带来了巨额收益，成为中国经济增长的重要引擎。
与此同时，由于过去20年房价大幅上涨，带来的负面问题也开始越来越严重。最近几年，中国开始重新思考房地产的发展模式。
2016年，国务院提出“以建立租售并举的住房制度为主要方向”，大量发展租房市场，于是德国模式出现在中国楼市的顶层设计中。
个别不依赖土地财政的地方政府，甚至开始重启新加坡模式，去年9月，深圳市提出要学习新加坡，将来让深圳市60%的市民住在政府提供的公共住房。
虽然楼市调控看似厉害，但依然难以阻挡房价持续上涨的趋势。
从需求面来看，楼市调控无法从源头收紧货币水龙头，这就很难从根本上解决房地产的投资需求。
从供给面来看，地方政府对于土地收入的依赖过大，很难将巨额的土地收益拱手让给保障性住房。
近几年，一线城市土地供应少，供需矛盾严重，新建商品房少，土地价格贵，必然会导致房价居高不下。
而在一线城市买不起房的人，转向了二三线城市，购房群体大增，又一定程度上助推了二三线城市房价上涨。
在供需矛盾严重、地方政府土地财政、货币放水、投资需求不减等多种因素下，必然会导致房价持续上涨。
