地产成本管控的四大原则！20年的经验总结

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楔子

世界万事万物皆是数据，当数据积累到足够的多，当数据整理到一定程度，均会“收敛聚焦”，形成具有“代表性”和“规律性”的东西，这些东西可以指导未来的行为规范，所以未来属于大数据时代。

地产大数据场景会应用的越来越多，从客户定位、科研、拿地到方案设计、成本管控、招标采购均是大数据场景的应用范畴，数据积累的广度和深度未来很可能成为地产孰强孰弱很重要的一个依据。

地产成本管控的三阶段：成本结算、成本核算以及成本策划，均是大数据由弱到强的一个展现，如果未来地产的数据足够多、大的多，那么地产真可能发展成“工业产品”，至少会有大部分工作可以交由AI来完成，地产的成本管控也是数据累计的一个典型，好的地产一直在做数据的积累、沉淀，用于指导项目的全过程成本管控。

地产的成本控制原则，在摸索了一二十年之后，越来越清晰的展示出来，分享给大家。

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地产成本管控的基本逻辑

（一）地产的成本管控原则：分级分档制定配置标准

地产的产品线正是成本控制的最基础逻辑，无论高、中、低产品线，还是刚需、改善、再改、豪宅产品线，无一不归到产品以及成本的适配。

第一类：如金科地产，以平均售价和单方建安成本占售价比重确立。

首置房：即刚需房，项目平均售价定位为该区域中档住宅均价 80%以下的项目或销售单方建安成本占售价比重超过 50%。

首改房：首次换房的改善性置业。项目平均售价定位为该区域中档住宅均价 80%~140%（含 80%）的项目，且销售单方建安成本占售价比重不超过 50%。

再改房：就是就二次的改善性置业。项目平均售价定位为该区域中档住宅均价140%~200%（含 140%）的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过30%，二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过 35%。

第二类：项目售价及净利润率要求，如华润地产

第三类：单纯满足某项指标，如中海地产考虑“售价”

（二）地产的成本管控原则：

成本限额、适配、对标

根据产品档次，进行各分项工程及部品部件的限额和适配，对刚性成本（如含钢量/含混凝土量）要进行严控，这以限额成本为重要的管控依据。

含钢量/含混凝土量是刚性成本

刚性成本的范围包括：含钢量/含混凝土量；桩基成本、土方成本、降水支护成本、砌体工程成本、大小市政工程成本等。

功能性成本包括：保温成本、防水成本、太阳能成本、海绵城市成本等等。

敏感性成本包括如下：

碧桂园《八大敏感性成本指标》

对于上述各分项成本，刚性成本是需要达到限额的最低要求，功能性成本和敏感性成本要按照价值工程理论进行取舍，有的放矢的进行成本的加减法。

除了满足项目本身的利益最大化之外，其对标产品依然是成本不均衡投入必须考虑的一点，始终做到“人有我精、人无我有”的产品竞争力，也极其重要。

【案例对标】

【案例】户型对标

（三）地产的成本管控原则：

成本适配需要讲究成本的不均衡投放及成本的二次不均衡投放

在功能性成本和敏感性成本上，需要按照价值工程理论进行成本的增加以获得一定程度的溢价，这叫做成本的不均衡投放策略；另外，在这些成本项上，依然需要对成本科目的颗粒度进行细化，将成本进行二次的不均衡投入。

比如：建筑外墙装修属于敏感性成本，但并不是所有部位的外墙装修都作为重要的成本投入分项，需根据业主感知进行成本的细分。

根据业主的敏感度，细化外墙做法

比如：景观工程一直作为业主和成本双敏感的项目，其成本一次投入很高，成本再次投入时也是遵循“业主动线进行成本颗粒度”。

数据来源：碧桂园

（四）地产的成本管控原则：

先测后控，强化设计阶段的成本策划，以利润等经营性指标为基准，利用多方案比选进行成本控制。

成本策划，挖掘设计潜能：

在总图布局和产品上，最大化实现溢价，力求实现利润最大化或货值最大化。

在提高可售比、优化停车效率、桩基/基础选型、土方平衡、支护降水、结构选型控制、新工艺新材料上等进行对标、多方案比选，降低项目的建安成本，提高项目利润。

【案例比选】作者：蔡贵红，深圳市高正建筑设计咨询有限公司

一层地下室，6、8#楼上部17层；

正负0标高：52.1、51.3，按52.1分析；

抗浮水位：48.2(初勘)；

室外地面按-0.3，覆土1.5米厚，地下室层高按3.9米考虑，地下室底板面标高：46.4米；以下估算按单层建筑面积500平米考虑。（预计，工程实际可能有差别）

桩基多方案比选

（四）地产的成本管控原则：

全过程、全员的成本优化

地产五条红线以及集中拍地政策的实施，让开发商从拿地及开发融资环节都比以往更加困难，如何打造成本核心竞争力成为了开发商不得不去面对的课题；全过程成本策划更加讲究全过程、全员的成本控制能力，工作前置、主动管理、责任到人都是全过程管控的重要内容。

全过程的成本优化，从投拓开始关注：核心指标的管控，红线内外的不利因素等等，降低拿地前成本的失控。

方案和施工图阶段关注：八大千万级成本的全过程控制及优化以及八大百万级成本的控制（10万方项目）。

这些年来，标杆房企率先喊出来以“拧干毛巾上的最后一滴水”的心态去学习制造业的成本精细化管理方式”；“将全集团的车位降低1m2/辆”；“车库降低降“350元/平米”，在对比目前据统计数据，成本优化依然具有巨大空间：

建筑总图规划设计依然具有节省80~100元/m2(用地面积)左右的空间；

地下室及车库项目依然具有10%左右的地下室综合造价降低空间；

岩土工程中10%左右的岩土造价被忽视了；

建筑结构设计优化还有具有节省15%左右的空间；

幕墙设计如果精细化设计依然存在10%左右的成本降低空间；

机电优化及节能优化可以节省6%~10%左右的相关成本；

设计的错漏空缺依然具有1~3%左右的无效成本流失；

成本控制的四大原则，你搞明白了么？

来源：胖栋有话说（ID：RealEstateDesigner），转载已获授权。