揭秘！深圳工改工项目究竟要怎么玩？

前言

深圳作为第一批经济特区之一，如今深圳市的城市更新工改工政策发展已有十年历程。2012年，深圳市发布《深圳市城市更新办法实施细则》，对城市更新各项操作流程、细节要点做出了更加细致明确的规定，使得深圳市成为全国范围内第一个拥有完整的城市更新法律体系的城市。

2013年，深圳市“1+6”文件发布，加大对深圳市高新技术产业的支持力度，同时提出将工业用地作为未来城市建设的重要来源。该系列文件的颁布是深圳挖掘存量产业用地的重大突破，标志着深圳市正式进入“工改工”时代。

2018年，《深圳市工业区块线管理办法》公布，严控“工改居”“工改商”,加大“工改工”支持力度,推广工业上楼，深圳市工业用地规模受到了政府的严格保护，至此深圳市的工改工发展进入了规范管制发展的新阶段。

回首“十二五”、“十三五”时期，多年来工改工管制进程的更迭对深圳市的经济和产业发展都产生了巨大影响。面对“十四五”期间新发展要求，如今深圳市同样面临着产业空间不足、企业流失较严重、地价成本上升等问题。而本文将针对深圳市工改工项目的实操困境，梳理深圳市十多年以来的城市更新工改工政策发展历程及发展现状，并且重点从准入条件、容积率测算、设计规范、分割转让等政策角度剖析深圳市“工改工”项目操作流程及关键运作点。

一、研究背景

到目前为止，深圳市的城市更新工改工发展大致经历了三个发展阶段，具体发展阶段内容如下图所示：

（一）起步发展阶段（2012-2016年）

1、重点政策文件

2、阶段特征

该阶段，深圳首次提出了工改工，深圳市的工改工市场开始起步并得到快速发展。深圳市加大了对新兴产业等优势产业的支持力度，明确提出对符合深圳市产业发展导向的各类产业的研发及总部给予地价优惠支持。同时对工业楼宇转让进行规范化管理，并且鼓励各类开发主体建设创新型产业用房。随后，深圳市制定相关政策加强了对工改工项目的保护及支持力度。

（二）规范管制阶段（2017-2020年）

1. 重点政策文件

2. 阶段特征

经过了前个阶段的发展，深圳市的城市更新工改工进一步制度化、体系化。管理力度开始加强。此时深圳严禁工业和产业用地“类住宅化”，提出要从前期计划立项到后期产业运营全面提升管控力度，多措并举调动市场积极性参与产业空间保障。“工改保”“工改商”等路径被严控管控以期实现规范化发展。

（三）理性发展阶段（2021年及以后）

1.重点政策文件

2.阶段特征

2021年国家层面提出要加大居住用地的供应力度,以解决人民群众住房问题。在此大背景下，深圳配套出台非居改保等相应政策。在市场环境、政策环境等因素的影响下，2021年深圳市工改工市场回归理性，由增量销售向存量经营全面转型。

二、深圳城市更新工改工发展现状

深圳城市更新工改工的主要特点是政府引导、市场运作。政府通过土地政策放权和空间政策突破吸引市场资本，通过建立政策和管理制度规范市场运作，同时，通过捆绑公益设施与开发建设量来保障公共利益。

截止至2020年12月31日，深圳市城市更新计划公告项目合计928个。其中工改项目总数为539个，工改工项目为218个，工改M1项目为45个，工改M0个数为141个，工改M0+M1个数为32个。

三、深圳工改工项目政策运作点

（一）操作流程

深圳市工改工项目的操作流程如下：

1.申报城市更新单元计划

该阶段主要包括确定城市更新单元、确定申报主体、改造意愿征集、首次核查土地及建筑物信息、准备申报材料、区政府、市政府审批以及成果公示等七个环节，其中工改工等产业项目需要提交产业研究报告于产业部门审查。

2.申报城市更新单元规划

该阶段主要包括二次核查土地及建筑物信息、编制策划方案并报批、主管部门审查、草案公示以及单元规划公示五个环节，其中涉及产业发展的城市更新单元，应提交产业专项规划及相应的招商引资方案于产业部门审查。

3.确定城市更新项目单一实施主体

该阶段包括制定并实施城市更新单元实施方案、形成单一主体、实施主体资格认证、项目实施监管协议签订四个环节。

4.建筑物拆迁并取得建设用地审批

该阶段包括建筑物拆除、房地产权属证书登记注销、申请建设用地审批、取得建设用地规划许可、取得土地使用权出让合同、缴交地价五个环节。

（二）准入条件

根据《深圳经济特区城市更新条例》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》、城市更新十四五规划等系列文件，深圳市工改项目开发前期在年限、面积、权属、“M0”及“工改保”这些方面有着相应的准入要求。

1.准入条件-年限

2.准入条件-面积

3.准入条件-权属

4.准入条件-“M0”

5.准入条件-“工改保”

（三）工业区块线

2018年，深圳市为了控制工业用地流失，稳定工业用地规模，以及严控“工改居”“工改商”加强实体经济发展空间保障，促进工业用地集约节约利用水平，出台了《深圳市工业区块线管理办法》，将全市工业用地进行一级线、二级线划分。促进对工业用地的保护。

1.区块线分类及规模

深圳市工业区块线分为一级线和二级线，一级线是为保障城市长远发展而确定的工业用地管理线。一级线内工业用地受到严格保护，原则上不得建设商品住宅和大型商业服务业设施。

二级线为稳定城市一定时期工业用地总规模、未来逐步引导转型的工业用地过渡线。除了因公共服务设施、市政等公共利益需要，以及为促进产城融合确需安排的会议展示、商业零售等配套设施外，原则上不得作为其他非工业用途。

2.工业区块线管控要求

（1）各区区块线内的工业用地的面积不得低于辖区区块线总用地面积的60%。

（2）单个区块线内的工业用地面积，原则上不低于该区块总用地面积的60%。

（3）每年新增整备用地中用于工业用地比例不低于30%。

（4）全市区块线总规模原则上不少于270平方公里,占城市建设用地比重不低于30%，区块线具体范围以市政府批准并公布的区块线为准。

（四）容积率测算

于2019年2月2日发布的《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》规定，规划容积由基础容积、转移容积以及奖励容积三大部分组成：

1、基础容积是指开发建设用地各地块基础容积之和，包括基础容积率和容积率修正。基础容积率由深圳市密度分区指引图决定，容积率修正由《深标》及其他与容积率修正有关的规定所决定。

2、转移容积是指城市更新单元内按本规定可转移至开发建设用地范围内的容积，转移容积等于一般转移容积、增加转移容积以及外部转移容积之和。

3、奖励容积是指是指因其开发建设符合公共利益需要，因此依据相关规定给予的建筑面积奖励。符合奖励容积条件情形包括政策性用房、历史建筑、附建式公共服务、交通及市政设施、公共通道等。

（五）贡献比例

按照《深圳市城市更新办法》及其实施细则、历史用地处置规定等政策文件的要求，城市更新项目进行历史用地处置后，政府将处置土地的一定比例交由继受单位进行城市更新，在交由继受单位进行城市更新的土地中，项目方应贡献不少于15％的土地面积无偿移交给政府，移交政府的土地优先用于落实城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。

（六）地价测算

2019年10月21日，深圳市发布《深圳市地价测算规则》对城市更新地价体系进行完善及规范，推动城市更新、棚户区改造、土地整备等工作开展，促进土地集约化利用。

1.测算公式

《深圳市地价测算规则》明确规定，深圳市土地的市场价格采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重分别取70%和30%。

2.地价缴纳方式

深圳市重点产业项目、城市更新项目、棚户区改造项目地价（不含变更与补缴情形）可分期缴交，首次缴交比例不得低于50%，余款自签订合同之日起1年内交清，不计利息。其余项目地价应一次性付清。

（七）业态配比

深圳市的工改工物业包括厂房和其他各类配套设施，其中厂房包括M0（研发用房）、M1（普通工业用房）两大类。配套设施则包括人才公寓、配套商业、公共配套等。具体的物业比例要求如下：

（1）MO用房：M0用房的物业比例应≥70%。

（2）M1用房：与M0用房相同，M1用房的物业比例应≥70%。

（3）配套设施：宿舍、商业、公共配套等配套设施占比应≤30%。

（八）规划报建

2018年，深圳市发布《深圳市工业区块线管理办法》，文件明确提到工业和产业用地不得建成“类住宅化”，严禁厂房改公寓。同时在规划报建管理方面也制定了相应的规范：

（1）设计原则

遵循“适用、经济、绿色、美观”的原则，同时不得采用住宅套型式设计。

（2）建筑面积要求

单栋（座）建筑同一楼层内，套内建筑面积≤150平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的50%，单套套内建筑面积不小于180㎡。

（3）类住宅化要求

M1和M0不得建成“类住宅化”，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计，同时单栋（座）建筑同一楼层内，单套办公用房建筑面积之和不得超过该层办公建筑面积的50%。

（4）工业上楼要求

无行业特殊要求的新建工业项目用地或工改工项目，一般应该多建造多层厂房和高层，但容积率不得高于4.0；原则上不得建造单层厂房。

（九）分割转让

2020年1月20日，深圳市发布《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》，深圳市的工业楼宇及配套用房转让做出了详细规定。其中包括各类用地转让规定以及受让人条件两大部分。

1.转让规定

（1）一般工业用地转让

①新出让用地：

重点产业项目不得转让，一般产业项目不得转让或仅限整体转让。

②已出让用地：

按照土地出让合同的约定执行；合同没有约定或者约定不明确的，原则上以未约定或者约定不明确的部分为单位进行整体转让。

（2）拆除重建类城市更新出让的工业用地或混合用地转让

《管理办法》提出，通过拆除重建类城市更新出让的工业用地或混合用地，项目实施主体可选择“工业楼宇全部或部分分割转让且配套用房分割转让比例不限制”、“整体转让”以及“不得转让”三种方式之一对其工业楼宇及配套用房转让进行明确约定。

（3）独立工业配套宿舍用地上建筑构筑物、附着物转让

①范围内的工业楼宇全部或部分分割转让的，可分割转让的比例不受限制。

②范围内的所有工业楼宇不得转让的，不得转让。

③配套宿舍用地上的小型商业等其他工业配套设施可分割转让，但出让合同约定整宗地不得转让或整体转让，小型商业等其他工业配套设施从其约定。

（4）其他工业楼宇转让

①关于原农村集体经济组织继受单位取得的土地整备留用土地、非农建设用地、征地返还用地，其地上的工业楼宇及配套用房的分割转让比例不受限制。

2.受让人条件

（1）工业楼宇的受让人：

①工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。

②一级工业区块线内受让人应是从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业，并有3年以上合法纳税记录。

③区政府指定部门或机构可制定具体的准入条件或准入企业目录。

④区政府指定部门应对受让人条件进行审核并出具意见。

（十）产业监管

1.监管要求

2018年发布的《深圳市工业区块线管理办法》提出将加强项目在土地使用期限内全过程动态管理，将产业准入条件、投产时间、投资强度、产出效率和节能环保、股权变更约束等要求纳入产业发展监管协议，将协议作为土地供应合同附件。

2.违约责任

根据《深圳市经济特区土地使用权出让条例》等相关法规规定，当城市更新项目有如下违约情况时，将要承担相应责任：

（1）投策强度不达标

项目固定资产投资强度不达标的，需向政府支付（约定强度-投资强度）*总用地面积*5%的违约金。

（2）产出效率不达标

项目产出效率不达标的，自政府出具核查不合格通知书起20日内应一次性支付（约定产值-实际产值）*总用地面积*1%作为违约金。

（3）节能环保不达标

项目增加值能耗不达标的，自政府出具核查不合格通知书起20日内应一次性支付（实际增加能耗-约定增加能耗）*实际产值*折电系数*电价*10%作为违约金。

（4）产业准入不达标

未经批准，以转让，出租或者股权变更等方式擅自变更该地块产业准入类别需支付土地出让金*20%。

结语

综合上述深圳市工改工的发展历程、发展现状以及工改工政策各类操作要点的梳理解读，我们可以看到从2018年开始，深圳市逐步加强了对工改项目的规范管理，在限制工业、产业用地“类住宅化”发展的同时，建立起一套从前期计划立项到后期产业运营的全面监管体系，促进深圳市工改工回归产业运营本质，促使其理性发展，推动深圳市的产业空间发展提升。

深圳市城市更新工改工政策的发展使得深圳市获得了长久发展的动力，促进了土地的节约集约化利用。更重要的是，城市更新工改工政策的发展完善给深圳市的实体经济发展带来了稳定且巨大的产业空间来源，推动了深圳市的产业转型升级，使得深圳市在战略新兴产业等领域保持了强劲竞争力。