以你的预测，2023年房价是会涨还是会跌，你会在2023年买房吗？
现在放开之后你买房的计划会提上日程吗？是今年就买还是要观望一两年再说？
不会有报复性消费，只会有报复性断供
看到有财经媒体讨论：报复性消费什么时候来？
不禁哑然失笑，
提笔写下本篇。
这些财经媒体非常乐观，源于两点：
1.疫情放开，经济活动恢复正常；
2.预期政府年初会出台大规模刺激措施。
看似合理，但很遗憾，这些预期都是错误的。
这些财经媒体有两个严重的认知错误：
1.经济陷入困境并不是因为疫情，而是因为全民炒房，全社会债务见顶；
2.政府出台经济刺激措施并不能像过去一样能推动经济重回健康增长；而是，只能短暂维持债务不暴雷。
对于这两个观点，之前的文章已经多次论述：
1.疫情虽然对经济有影响，但跟全民30年房贷比，只是个短期事件。
过去十年，经济靠什么驱动？
其中一个动力就是全民贷款买房（另一个是出口）。
过去十年，房地产销售数据总额大约是150万亿。
靠着这150万亿的消费，全民工资上涨，资产升值，做生意的机会遍地。上至各级专家，下至各路农民工，都赚得喜笑颜开。
然而居民债务是有极限的，资产价格也因此是有极限的。
当债务见顶，买房人消失之后，这房地产销售就会迅速下降。前年房地产销售额18万亿，去年就跌到13.3万亿，可以预期明年后年还会大幅下跌。
资产价格开始下跌，工资开始下降，做生意的机会减少。这就是眼下的局面，各位都可以耳闻目睹。
再叠加国外同样债务见顶，消费下滑，导致进出口贸易下降。
这才是当前经济困局的根源。
2.当前大规模经济刺激措施并不能推动经济重回增长。这一点，在前两天写的《2023，泡沫破灭的元年》和《2023，资产泡沫必然破灭的深层逻辑》已有详细论述。
根源在于当前全社会所有经济部门的收益率预期都是负的。由于资本收益率是负的，社会的债务危机越来越严重，政府大量的资金被迫用来维稳。
同时，没有资本会投资实体经济，因为投资收益是负的，政府投资也带动不了；只有资产价格下跌到资本收益率转为正值时，才有资本会投资。当前，银行储蓄额大幅增长，已经印证了这点。
所以，再说一遍（已经说了很多遍）：千万不要以为，政府放水刺激经济，经济就会好起来，股市又会涨起来。股市会一直下跌，直到经济大萧条为止。
房子长期还是看人口和人口需求的。
2022年底，这一波疫情，人口应该是比前几年会有大幅度的下滑，很多被疫情送走的老人，走的也别突然。如果这些老人有独居的房子，那么市场上二手房可能会有所增加。
至于新房，由于这两年土地出量下降，所以新房存量在逐渐消化，入市量也会降低。
回顾一下出生率：
从1991年开始，出生率在逐年降低，反应到人口净增加上看，基本上， 数据是有一定的逻辑性的：
同样看到，从1992年开始，人口净增量也在逐年降低。人均住房面积在逐年上升；
以上总总的信息汇总，能说明一个问题：
房子在变多，需求房子的人在变少。所以说从“人口”角度看 ，房价不会看多的。
另外一点，从人口需求看；
上面人口第三波婴儿潮中，有大部分人经历了一次迁徙：从农村去城镇，从小城镇去大城镇，从大城镇去北上广深等等。我身边大多数人（90%）都经历过这样的迁徙，包括我自己。
这个过程很重要：
比如你是一个三四线城市的家庭，你的孩子去了二三线城市上了一个大学，然后在一二线城市找到一个还可以的工作，发展前景是相对满意的，这个时候就肯定会考虑留在一二线城市，那就要考虑买房，哪怕六个钱包掏空，为了孩子的发展，必须挺一把。然后我们可以看到2021年城区人口的一个TOP：
从上表能看出（上表城区人口），在14亿人口中，大约有2.9亿已经落户常住在这100个城市的城区了，注意是城区，还没有包含近郊的县、村、镇。
相对于1990年，现在只能查到TOP50,1990年统计数据如下：
1.上海市：855万
2.北京市：630万
3.天津市：478万
4.沈阳市：352万（辽1）
5.武汉市：319万（鄂1）
6.广州市：281万（粤1）
7.哈尔滨市：237万（黑1）
8.重庆市：221万（川1；当时重庆属于四川这大家应该都知道吧）
9.南京市：202万（苏1）
10.西安市：188万（陕1）
11.大连市：166万（辽2）
12.成都市：165万（川2）
13.长春市：161万（吉1）
14.太原市：约150万（晋1）
15.青岛市：137万（鲁1）
16.济南市：132万（鲁2）
17.鞍山市：117万（辽3）
18.抚顺市：117万（辽4）
19.兰州市：115万（甘1）
20.郑州市：111万（豫1）
21.昆明市：108万（云1）
22.杭州市：107万（浙1）
23.长沙市：106万（湘1）
24.齐齐哈尔市：104万（黑2）
25.南昌市：103万（赣1）
26.石家庄市：102万（冀1）
27.唐山市：100万（冀2）
28.乌鲁木齐市：100万（新1）
29.吉林市：99万（吉2）
30.淄博市：98万（鲁3）
31.贵阳市：96万（贵1）
32.包头市：95万（蒙1）
33.福州市：84万（闽1）
34.邯郸市：80万（冀3）
35.无锡市：77万多（苏2）
36.伊春市：77万（黑3）
37.徐州市：77万（苏3）
38.大同市：76万（晋2）
39.本溪市：75万（辽5）
40.洛阳市：72万（豫2）
41.合肥市：约70万（皖1）
42.南宁市：69万（桂1）
43.苏州市：68万（苏4）
44.淮南市：67万（皖2）
45.锦州市：65万（辽6）
46.呼和浩特市：62万（蒙2）
47.大庆市：62万（黑4）
48.柳州市：58万（桂2）
49.牡丹江市：54万（黑5）
50.宁波市：53万（浙2）
51.西宁市：53万（青1）
52.张家口市：52万（冀4）
53.汕头市：50万（粤2）
当年也就这个情况。我们可以对比一下，2021年的TOP50城区人口大约是2.3亿人，1990年的TOP50城区人口大约是0.7亿人，如果算TOP100的话，估计差不多2021年比1990年是2.9:0.8，。也就是说，这100个比较好一点的城市（我们国家共692个城市），在30年间，增加差不多2亿多人。以2023年的现状来说，未来人口的迁徙，还会有那么大的规模么？很多家庭已经落户城市，并且相对已经很稳定了。
2021年TOP40城区的人口总量已经达到了将近2.1亿人了，再强调一下，是城区。
所以未来的人口迁徙基本不会有那么大的规模了，即使是有，也是在内耗，差不多TOP50-150的人迁徙向TOP30的这些。
从这一点来看，买房大军的数量是在断崖下跌的，只有头部城市可能是在增长，TOP50往后的642个城市，无论怎么分析，也不可能有增加或者是持平，全部都要整整齐齐的下跌。
结论：
1.不可能有前十年间这种巨量级的刚性和改善性购房需求了。
2.刚性需求的，要结婚落户的一些年轻人，可能是需要买房的，可以拼一拼，这部分需求绝对是有的，但是不多。对于新房市场，必定会被二手房市场狙击一部分。
3.改善需求的，2房的争取换个3-4房，这样的需求也是有的，但也不是巨量。
所以从人口及人口需求两个因素的角度来看，头部（TOP30)城市房价可能横盘，仅可能微量的向上浮动，上涨推动力并不强，中上部（TOP31-50）城市房价只能横盘，没有上涨推动力，TOP50以下的城市，能横住盘就不错了，全部在被吸血，向下的趋势是明显的。
所以2023年，我可能不会买房！我要是想换好点房子的话，我会盯一盯二手房市场，在城区有好的机会，应该在2024年或者以后再出手考虑！
期房绝对是不碰的，容易烂尾，并且可能遭遇给烂尾房还贷款这种狗血事件！
关心楼市的明眼人，早就应该看清楼市已经完全进入下半场。
对于普通购房者来说，判断你的房产是否还有好的增值前景，不需要关注太多的经济数据，只需要看清楚你所在的城市，未来人口的变化趋势就可以了。
有不错的人口增长，就有不错的保值增值机会，反之亦然。
另外，需要关注的是你自己的房产在这个城市里属于哪一个层次的综合水平，前20%，放宽一点前30%相对会好很多。这是第一个关键词。
老百姓债务水平太高了！
终于又找到一个房价不可上涨的理由，这句话给我们醍醐灌顶，彻底的觉悟了，谢谢这位专家，专家李扬。他说中国的债务水平太高了，中国老百姓平均每赚100元就要还15块钱的债务，要是再加上房贷债务，差不多每赚100块钱要还50块钱！
以这样的债务水平，老百姓哪有钱来消费，中国经济哪能好，谁敢生小孩。说到生小孩就想到奶粉，君乐宝的副总裁说中国的奶粉价格是世界上最高的，其实制造成本极低。高房价，高奶粉价让中国人不敢生孩子。保房价和保人口只能二选一，没有了人口一切都归零，我相信上面是明智的！
中国经济下行的原因真的不能全归咎于疫情，我觉得现在是房地产拖累了中国经济，以前中国发展确实吃了房地产不少红利，成也萧何败也萧何！中国把房地产当成支柱产业，让中国老百姓过得好累，为了还房贷，成了一辈子房奴，磨灭我们所有的梦想，一辈子不为别的，一直在给银行还钱的路上。
中国经济发展真的不能靠房地产了，应该让房价回归到理性上来，哪怕这两年经济增长放缓点，只要老百姓没有购房压力，肯定会幸福快乐的，人的这一辈子追求的不就是幸福快乐吗？
全面普涨→ 一二线永远涨 →一线永远涨→北上广深核心区永远涨 → 北京上海核心区永远涨→？？？
